Türkiye’nin yaşadığı yüksek enflasyon ortamı, kira sözleşmelerini taraflar açısından ciddi bir dengesizlik kaynağına dönüştürmüştür. Hem kiracılar hem de kiraya verenler, mevcut kira bedelinin artık hakkaniyete aykırı olduğunu düşünebilmektedir. Bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi devreye girmektedir.
TBK Madde 138 – Aşırı İfa Güçlüğü
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin ifasının borçludan beklenemeyecek derecede güçleşmesi halinde uyarlama talep etme hakkı tanımaktadır. Yargıtay, bu maddenin uygulanabilmesi için şu koşulları aramaktadır:
- Sözleşme kurulduktan sonra beklenmedik bir durum ortaya çıkmış olmalı,
- Bu durum borçlu tarafından öngörülemeyen ve önlenemeyen nitelikte bulunmalı,
- Mevcut koşullar sözleşmenin değiştirilmesini dürüstlük kuralı gereği zorunlu kılmalı.
Kiraya Veren Açısından Uyarlama
Sözleşmede sabit tutulan kira bedelinin enflasyon karşısında gerçek değerini önemli ölçüde yitirmesi durumunda kiraya veren, uyarlama davası açarak güncel piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli belirlenmesini talep edebilir. Yargıtay, 2022-2024 döneminde verdiği kararlarında aşırı enflasyonu olağanüstü koşul olarak değerlendirmiş ve uyarlama davalarına kapı aralamıştır.
Kiracı Açısından Uyarlama
Özellikle ticari kiracılar, kira artış oranlarının ticari gelirlerini aşması halinde uyarlama talep edebilir. Konut kiracıları ise yasal %25 artış sınırının uygulandığı dönemde bu sınırla korunmuş; ancak söz konusu sınır kaldırıldıktan sonra yüksek artışlarla karşılaşanlar için uyarlama yolu açılmıştır.
Uyarlama Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Uyarlama davası açılmadan önce karşı tarafa yazılı bildirimde bulunmak ve uzlaşma yolunu denemek hem hukuki bir zorunluluk hem de sürecin kısaltılması açısından önemlidir. Arabuluculuk aşamasının tamamlanması dava şartı niteliğindedir. Davada TÜFE ve TÜPGE verileri, emsal kira bedelleri ve bilirkişi raporları belirleyici rol oynamaktadır.
Sonuç
Kira uyarlama davaları, doğru delil ve hukuki strateji gerektiren karmaşık süreçlerdir. Özok Avukatlık Bürosu olarak kira hukuku alanındaki deneyimimizle hem kiracılara hem de kiraya verenlere çözüm odaklı hukuki destek sunmaktayız.
